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Guía de programas de pago inicial

Conozca programas de asistencia para el pago inicial en Miami-Dade.

Aprenda cómo subvenciones, préstamos condonables, préstamos diferidos, segundos préstamos, límites de ingresos, documentos y fondos del programa pueden afectar sus opciones.

Tipos de asistencia comunes

La asistencia para el pago inicial no es un solo programa. Puede incluir subvenciones, préstamos diferidos, préstamos condonables, créditos de prestamistas, asistencia al empleador y programas de vivienda locales o estatales. La combinación adecuada depende del comprador, la ubicación, los ingresos del hogar, la propiedad y el prestamista.

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Subvenciones

Fondos que quizás no tengan que reembolsarse si el comprador cumple con todos los requisitos.

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Préstamos diferidos

El pago puede retrasarse hasta la venta, refinanciación u otro evento desencadenante.

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Préstamos condonables

Los fondos pueden perdonarse después de un tiempo determinado si se cumplen las reglas de ocupación y otras reglas.

Factores de elegibilidad

  • Estado de comprador por primera vez
  • Ingresos del hogar
  • Ubicación de la propiedad
  • Límites de precio de compra
  • Pautas de crédito y préstamos
  • Requisitos de ocupación
  • Educación para compradores de vivienda
  • Financiamiento disponible para el programa
Detalles del programa que importan

Compare los tipos de asistencia para el pago inicial antes de depender de los fondos.

Los programas de asistencia para el pago inicial no son todos iguales. Algunos ayudan con el efectivo inicial, otros ayudan con los costos de cierre y otros crean obligaciones que pueden durar después del cierre. Los compradores deben comparar la elegibilidad, el pago, la condonación, las reglas de ocupación, los límites de propiedad, la compatibilidad de los prestamistas y la disponibilidad del programa.

Ilustración de una casa en Miami, una lista de verificación del programa y un símbolo del dólar para comparar la asistencia con el pago inicial

Asistencia tipo subvención

Es posible que algunos fondos no requieran reembolso si el comprador cumple con todas las reglas, pero aún es necesario confirmar la elegibilidad y la disponibilidad de fondos.

Comparar las reglas de las subvenciones

Préstamos condonables o diferidos

La asistencia basada en préstamos puede condonarse después de un período requerido o reembolsarse más tarde cuando la vivienda se vende, se refinancia o ya no se ocupa según lo requerido.

Comparar condonable vs. diferido

Planificación de costos de cierre

Incluso con asistencia, los compradores pueden necesitar dinero para inspecciones, tasaciones, reservas, artículos prepagos, depósitos o costos de cierre no cubiertos.

Ver qué costos de cierre se cubren

Después de comparar los tipos de programas, siga el proceso de asistencia o comience una revisión.

Lado a lado

Cómo se comparan los tipos de asistencia.

La asistencia llega al cierre de varias maneras distintas, y cada una crea una obligación diferente después. Compárelas antes de depender de un solo programa.

Tipo de asistenciaCómo llega al cierreReembolsoCondonaciónRegla de ocupaciónQué confirmar primero
SubvenciónSe aplica como un crédito en el cierre a través de un prestamista participante. El comprador no recibe los fondos directamente.Ninguno, siempre que se cumplan todas las reglas del programa.No aplica: no se debe nada desde el inicio.Por lo general debe ser la residencia principal del comprador; algunas subvenciones añaden un período corto de permanencia.Que aún haya fondos disponibles y reservados por escrito. Las rondas de financiamiento pueden cerrarse sin aviso.
Préstamo condonable (segunda hipoteca)Se registra como una segunda hipoteca en el cierre, sin pago mensual.Ninguno mientras se cumplan los términos.Se condona según un calendario, con frecuencia después de cierta cantidad de años de ocupación continua del propietario.Sí. Vender, refinanciar o alquilar la vivienda antes de tiempo puede cancelar la condonación restante.El período exacto de condonación, qué lo reinicia o lo anula, y qué se considera un incumplimiento.
Préstamo diferido (“silencioso”)Se registra como una segunda hipoteca en el cierre, sin pago mensual.El saldo suele vencer al vender, refinanciar, transferir el título o cuando la vivienda deja de ser la residencia principal.Por lo general ninguna. El diferimiento retrasa el pago; no lo cancela.Sí. El préstamo generalmente vence cuando termina la ocupación.Si se acumulan intereses y cómo el gravamen puede afectar un refinanciamiento futuro.
Préstamo reembolsable (segunda hipoteca)Se registra como una segunda hipoteca con su propio pago mensual.Sí. Un pago mensual corre junto con la primera hipoteca.Ninguna.Por lo general solo residencia principal.Cómo afecta el segundo pago la relación deuda-ingreso y el presupuesto mensual, no solo el efectivo para cerrar.
Crédito del prestamista o del vendedorSe negocia dentro de los términos del préstamo o del contrato de compra para reducir el efectivo necesario en el cierre.Sin reembolso por separado.No aplica.Ninguna más allá de los términos de ocupación de la primera hipoteca.La contrapartida. Un crédito del prestamista suele financiarse con una tasa de interés más alta, y un crédito del vendedor puede compensarse con un precio de compra más alto.

Los términos de los programas varían según el proveedor y cambian con el financiamiento disponible. Considere esto un marco de comparación para saber qué preguntar, no una descripción de las reglas actuales de un programa específico.

Asistencia tipo subvención

La asistencia tipo subvención es la única categoría en la que no se debe nada de vuelta, y por eso también es la más competitiva y la más condicionada. Que no haya reembolso no significa que no haya reglas.

  • Se aplica, no se entrega. Los fondos pasan del proveedor a la mesa de cierre a través de un prestamista participante. El comprador que espera recibir el dinero y depositarlo suele estar malinterpretando el programa.
  • La disponibilidad es la verdadera limitación. Los fondos se asignan por rondas y pueden agotarse durante la búsqueda. Conviene confirmar por escrito que los fondos están reservados antes de presentar una oferta.
  • Aún existen condiciones. Es común que se exija ocupación como residencia principal, límites de ingresos, topes de precio de compra y educación para compradores, y puede aplicarse un período corto de permanencia.
  • No todos los prestamistas participan. Una subvención solo se puede usar con un prestamista aprobado, así que la elección del prestamista y la del programa deben tomarse juntas.

Comparada con las opciones basadas en préstamos, una subvención reduce el efectivo para cerrar sin añadir un gravamen, pero es la opción con más probabilidad de agotarse antes del cierre. Vea los préstamos condonables y diferidos para saber qué ocurre cuando la asistencia se registra sobre la propiedad.

Préstamos condonables o diferidos

Ambos se registran como una segunda hipoteca y ambos suelen no tener pago mensual, por lo que los compradores a menudo los tratan como lo mismo. No lo son. La diferencia está en si el saldo desaparece o no.

  • Condonable significa que el saldo se cancela con el tiempo. La condonación normalmente se gana con la ocupación continua del propietario durante un período definido. Si se muda antes, la parte no ganada suele volverse pagadera.
  • Diferido significa que el saldo espera. El pago se pospone en lugar de cancelarse, y por lo general vence al vender, refinanciar, transferir el título o al terminar la ocupación principal.
  • Ambos crean un gravamen. Una segunda posición registrada puede afectar un refinanciamiento futuro, una solicitud de línea sobre el valor de la vivienda o el producto neto de una venta, aunque nunca se haya hecho un pago mensual.
  • El plazo merece una respuesta por escrito. Cuánto dura el período, si es prorrateado, qué lo anula y si se acumulan intereses son las preguntas que en la práctica separan a las dos estructuras.

Un comprador que piense mudarse, refinanciar o convertir la vivienda en alquiler dentro de pocos años debe sopesar con cuidado el período de condonación. Revise el proceso de asistencia para ver dónde se confirman estos términos por escrito.

Planificación de costos de cierre

Se suele decir que la asistencia cubre el pago inicial, y es razonable que el comprador asuma que cubre todo lo que vence en el cierre. Por lo general no es así. Planificar esa diferencia es lo que evita que se retrase la fecha de cierre.

  • Lo que suele cubrirse. El pago inicial y, en muchos casos, una parte de los costos de cierre del prestamista y del título.
  • Lo que suele no cubrirse. Inspecciones, tasación pagada por adelantado, el depósito de garantía, impuestos y seguros prepagados, reservas de plica, cuotas de solicitud de la asociación y gastos de mudanza.
  • Pueden exigirse reservas de todos modos. Algunos programas y algunos prestamistas piden demostrar fondos restantes después del cierre, lo que significa que la asistencia no elimina la necesidad de ahorrar.
  • El momento importa. Varios de estos costos se pagan antes del cierre, así que no pueden cubrirse con fondos que solo llegan a la mesa de cierre.

Conviene calcular un estimado realista del efectivo para cerrar antes de buscar vivienda, no después de que acepten una oferta. Comience una revisión del programa para trabajar los números de un rango de precio específico.